■融媒体记者 吴水保 通讯员 尤燕玲 洪肇鑫

业主与房产公司签订《车位使用租赁协议》，约定租赁年限等同于住宅的使用年限。双方对合同性质是租赁还是买卖各执一词，无法调解，最终诉至法院。日前，晋江市人民法院审结该案，判定该协议名为租赁实为转让，驳回了业主要求返还租金的诉讼请求。

法官提醒，实践中存在合同“名不副实”的情况，合同性质可能与名称大相径庭，必须通过仔细审查合同各方当事人的权利义务内容来确认合同的真实性质。群众在签订合同时，务必详细阅读和审查合同条款。

案情

主张租赁协议无效

业主要求返还租金

某房产公司（甲方）与耿某（乙方）签订了《车位使用租赁协议》，双方约定：“甲方将一处地下停车位租赁给乙方停放车辆”“租赁年限等同于住宅的使用年限”“该车位只有使用权没有产权，如本项目车位具备办理产权登记条件，则乙方在接到甲方通知后的7日内需无条件与甲方重新签订《车位买卖合同》及配合办理产权登记”，租赁总价20万元。协议签订后，耿某支付了全部款项。

后来耿某认为，合同约定的租赁年限明显违反《中华人民共和国民法典》第七百零五条关于租赁期限最高二十年的法律规定，属于无效合同；且该地下车位的建造成本已包含在住宅的开发成本中，车位的权属应属于全体业主共有。因此，耿某向晋江市人民法院提起诉讼，主张上述《车位使用租赁协议》无效，房产公司应返还全部租金。

该房产公司辩称，房产公司有权将自有的地下室车位以使用权合同的方式转让给他人。合同约定“该车位租赁给原告使用的租赁年限等同于原告购买住宅的使用年限”，表明双方签订的实际上是车位使用权转让合同，该合同依法成立并生效。

法院

名为租赁实为转让

判决驳回业主请求

晋江市人民法院经审查认为，合同性质不能仅凭合同名称而定，应当根据合同内容所涉法律关系，即合同双方当事人的权利义务内容来确认合同的性质。本案中，案涉《车位使用租赁协议》的约定不完全符合租赁合同的特征，实质上体现了双方当事人转让案涉车位的意思表示，结合租金已全部支付完毕的事实，该协议名为租赁实为转让。该协议是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。

综上，晋江市人民法院判决驳回耿某的诉讼请求。案件判决后，耿某不服提起上诉，泉州市中级人民法院维持原判。

法官

合同性质与名称未必一致

签订前务必审查合同条款

法官介绍，随着经济社会快速发展，交易方式多种多样，出现了许多与法律规定的有名合同相似却不相同的合同。有名合同，又称“典型合同”，是指法律上或者经济生活习惯上按其类型已确定了一定名称的合同。有的合同名不副实，“挂羊头卖狗肉”，合同性质与合同名称大相径庭，因此必须通过仔细审查合同各方当事人的权利义务内容来确认合同的真实性质。

《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

法官提醒，实践中，除类似本案中名为租赁实为买卖的合同外，还有名为投资实为借贷、名为代理实为买卖等各类合同。在签订合同时，市民群众务必详细阅读和审查合同条款。