今年7月以来，“支持刚性和改善性住房需求”被中央及地方多次提及。其中，央行表态，要更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。随后，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的住建部门纷纷表示，下半年将加大支持力度、更好满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
事实上，改善性需求在住房市场中的占比稳步提升。但是，在多个重点城市，改善客群在换房过程中遇到了诸多难点，比如购房资格、腾房周期等。那么，在目前市场条件下，该如何激活改善性需求？专业人士、业界专家分别有什么建议？
住房市场中改善性需求稳步提升
从北京市场来看，来自北京链家研究院的统计数据显示，从近几年的成交数据看，全程通过北京链家完成房屋置换（即先卖后买或先买后卖）的购房家庭占比约为25%；其余部分家庭可能会通过其他房屋经纪机构或自行完成旧房的出售或购置二手房的动作，此外，还有卖二手房买一手房等情况。据此，北京链家研究院分析师冷会估计，北京二手房市场置换或改善性需求客户占比约为70%左右。这一比例与经纪人调研的结果基本一致。
从全国市场来看，近年来，改善性需求稳步提升。根据诸葛数据研究中心监测重点15城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、武汉、青岛、大连、天津、西安、东莞、佛山）数据显示，改善性需求在不断扩大，今年二季度（截至5月），120平方米以上成交占比39.8%，达到2022年以来的季度最高占比，改善性市场正在崛起。
改善客群换房需求
在目前的市场条件下，尽管楼市利好政策接踵而至，但对于换房的改善客群而言，看似简单的“一卖一买”，却存在多个“难点”。
建议 1
调整首套房认定标准
自去年以来，不少城市楼市调控陆续松绑，据中指研究院统计，截至目前，仅北京、上海、广州、深圳、西安、厦门、长沙、重庆、福州等十余个核心一二线城市仍执行“认房又认贷”。这就使得这些城市有过房贷记录的改善客群，在“卖一买一”的换房过程中面临首付高、房贷利率高的难点。那么，如何解决呢？
58安居客研究院院长张波表示，对于改善客群而言，尤其是手中无房，但有过房贷记录的人群，其买房的目的就是自住，完全符合“房住不炒”政策方向，但由于“认房又认贷”，导致这类改善性需求人群不能入场，也不能满足自身合理的住房需求。在楼市火热阶段，通过“认房又认贷”政策为市场降温并无不妥，但在目前一线城市也开始出现楼市下行的阶段，去除不合理行政性限制的急迫性比较强。
在合硕机构首席分析师郭毅看来，当前市场环境下，解除“认房又认贷”预计会对改善客群换房起到较大的帮助，特别是对于已还清房贷、旧房出售、名下已经无房的情况，建议认定为首套。
建议 2
制定差别化购房支持政策
值得一提的是，目前，二手房流通出现了一定的“梗阻”。多个城市二手房挂牌量较大，售价达不到业主的心理预期，以致流通周期拉长，造成改善客群只敢卖掉房子之后再去看新房。而二手房交易周期过长，也会造成这类客群换新周期的拖长。那么，如何加速二手房流通呢？
对此，郭毅建议针对不同情况的二手房，制定差别化的购房支持政策。比如，房龄越长，税费优惠力度越大；房子面积越小，首付比例越低，用市场化手段激活市场需求，加速二手房流通。
建议 3
降低首付比例和房贷利率
在不少市场人士看来，在重点城市，对刚需人群及改善人群给予更大金融政策支持，才能更好地满足刚性及改善客群的居住需求。
郭毅表示，目前，多数城市已调整首套房贷利率至5年期以上LPR基础上降低20BP，超40城首套房贷利率已低于4%。但是，北京首套房商贷利率仍为5年期以上LPR+55个基点，上海为5年期以上LPR+35个基点，二套房商贷利率为5年期以上LPR+105个基点，两座城市首套房与二套房贷款利率加点均存在下调空间。
针对当下市场，核心之一在于解除“认房又认贷”，金融政策的房贷首付、利率随之下调，有利于降低改善人群入市门槛。郭毅分析称，对刚需人群来说，除了关注首付之外，更关注日常月供成本压力。“如果能够在一线城市有效降低首套房贷利率，对刚需家庭也能形成更好的购房支撑。而刚需家庭消费力的激活，有助于带动整个房地产消费链条的联通，从而带动新房、二手房交易更加顺畅。”
张波认为，针对改善人群还有放松的空间，尤其在首付和贷款利率层面可给予更多倾斜，会更有利于加快改善人群的入场节奏。另一方面，针对房企也可有更多灵活的政策在更多城市落地。
建议 4
降低换房税费
而在“一卖一买”的换房过程中，还需要买家提前计算好交易中存在的大量税费。虽然个人所得税存在减免的情况，但增值税、契税以及中介费等占交易成本的比例并不低。在不少城市实际存在由买房人承担所有税费的情况下，交易税费占购房款的比例甚至会高达10%以上。如何降低二手房交易税费呢？
对此，张波建议，加大换房税费减免力度，比如目前已有换房过程中个人所得税的退税优惠，但卖房的增值税依然不小，买房过程中还需要支付契税，这些无疑都大大增加了换房的成本，可以在设定的期限内给到换房者近似于“零税费”负担的政策。同时，各地可以对于换房的中介费给出指导性意见，降低购房者的中介费成本，切实提升改善客群入市的信心，加快其入市节奏。
建议 5
协商争取较长腾房时间
此外，在换房过程中，因为多数人需要“卖一买一”，换房人不仅担心房价波动造成“踏空”，还担心自己还没有买到合适房子时就需腾房给买家，需要解决租房、搬家等难题。
对此，冷会提醒换房人士，二手房置换客群在前期通常会面临出售现有住房、筹集资金、选购目标房源等现实问题，在当前多地挂牌量增加的情况下，自家房屋在出卖时间及售价上可能不及预期，需要有心理准备和资金上的准备；后期会有装修、改造等系列需求，因此在签订二手房买卖合同时，可以与对方就交房、腾房日期等做出具体约定，买卖双方可根据实际情况进行协商，且一般都有较大的谈判空间。（中新）