■早报记者 王庸政/文 邱用法/图

最近几日，国家出台恢复和扩大消费20条措施引发社会热议。房子是大宗消费品，措施明确提出，在稳定大宗消费方面，支持刚性和改善性住房需求。事实上，作为对推动经济回升向好具有重要作用的支柱产业，一进入下半年，国家就对国内房地产业的发展颇多关注，频频发声，体现了中央对房地产市场平稳发展的重视，为促进房地产市场平稳健康发展指明了方向。

我国房地产市场供求关系发生重大变化

中共中央政治局7月24日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。

对于房地产，会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好地满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。

作为房地产主管部门，住房城乡建设部部长倪虹近日在召开企业座谈会时强调，稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比率和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好“保交楼”工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益；要通过科技创新和制度创新解决发展中遇到的问题。要深化住房供给侧结构性改革，强化科技赋能，提高住房品质，为人民群众建造“好房子”。希望建筑企业和房地产企业积极参与保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，促进企业转型升级和高质量发展。

提振市场信心 促进市场健康发展

下半年伊始，国家层面对于房地产业的关注和发声，业内专家也及时进行了跟进解读。他们认为，这体现了中央对房地产市场风险和房地产市场平稳发展的重视，将有效提振当前市场的信心，积极促进房地产市场平稳健康发展。

重庆大学管理科学与房地产学院副院长周滔认为，中共中央政治局7月24日会议对房地产的部署可以从两个方向来理解，一是面向增量，解决结构性矛盾；二是面向存量，释放累积性价值。目前我国住房市场供需整体上存在结构性矛盾，即供给与需求之间在产品结构、区域结构等方面存在矛盾，目前增量市场的潜力在于供给侧如何更为精准地匹配需求，相应的政策会有更为积极的支持；同时，我国大部分城市在高速城镇化过程中积累了大量存量物业资源，其中很多处于低效利用状态，未来政策导向是如何促进存量空间资源的盘活。

中国社科院研究员、中国区域科学协会副理事长、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强表示，会议中提到的“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”是一个比较新的表述，说明中央意识到当前房地产市场已下跌到可能会引发系统性风险的程度，体现了中央对房地产市场风险和房地产市场平稳发展的重视。目前三、四线城市已经推出了很多宽松的政策，热点一、二线城市的限制性政策仍较严格。当前房地产市场面临的一个显著的问题是信心不足，而热点城市作为风向标，又是带动整个市场信心的关键。

同样地，住房城乡建设部所表述的，下一步要进一步落实好降低购买首套住房首付比率和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施，也吸引了众多关注。

普遍认为，一方面会促进刚需和改善性群体实现住房的需求，另一方面也会带动新房市场销售改善，将有效提振当前市场的信心。

国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民认为，除了部分城市人口净流入的一、二线城市，大部分城市已经到了优化调整的时候，应该真正让一些改善性需求能够以合理的价格和成本得到满足。

中指研究院常务副院长黄瑜则认为，今年以来出台的相关政策应该说更加精准，确实是根据不同城市的特点，更加契合因城施策，包括一线、二线、三线等有不同的策略，通过不断地优化系统促进市场平稳过渡。

业界认为改善性住房或将供不应求

对于当前这些全国层面的房地产业新动态，泉州业界人士是如何看待的？他们的观点如何呢？

冠亚集团营销总监林谋章认为，在房地产市场越来越理性的前提下，买卖双方关系互换，政府出台的这些房地产政策的基调就是促购买、保平稳。首先，有效解决购房者对所购房产是否能够顺利交房的不确定性，解决了对房产品质的疑问；其次，市场越理性，品质越讲究，价格越趋向合理，有利于购房者把握更好的时机，理性、合理地入市；最后，买房应根据目前的情况分析，理性看待房地产投资的价格、价值及回报，根据自身的实际购买能力入市。

中博置业总经理雷隆则认为，近期，房地产政策一改前期强调“房住不炒”的基调，变为强调“中国房地产市场供需关系发生重大变化”，但到底供需关系是如何变化，并没有作出标准的总结，这与每个城市各自的供需关系有着很大的差异。以泉州举例，这几年泉州执行着非常严格的限价限购政策，并且保持着有序的供地节奏，所以泉州的供需关系，特别是主城区仍然维持着良好的供需平衡，一、二手价格的倒挂也让主城区新房持续热销。这使得泉州主城区购房市场属于比较良性的生态，毕竟这几年入手主城区的一手买房客，相较于周边城市鲜有亏钱效应，这对于大多数主城区的房产持有者，是一针强心剂。

对于未来的判断，他认为，在持续几年的高周转发展之下，由于房企需要高流速，在设计楼盘的时候，均主动避开了大面积的改善型房型，大部分供应到市场的房源为中小户型。这是刚需房源在市场中供应明显提高的最主要原因之一。同时，随着大部分房产的价格水涨船高，原先持有多套房产的业主，或者各持有一套房产的新人结婚后，为了改善需求，也会开始进入二换一的房源改善需求。被拿出来置换的中小户型，又成了未来刚需房源供应提高的第二主力。所以未来中小户型的市场，随着这几年对原始需求的消耗，加之换房需求的腾挪，可能将往着供大于求的市场方向走去。

反之，改善性住房，特别是150平方米以上的户型，随着年轻人对居住需求的提高，特别是“90后”“00后”基本上父母是“70后”“80后”的囤房一代，他们所继承的房产可能会被拿来置换成大套的改善性住宅。加之这几年房地产开发商根本不愿意开发超过150平方米这种低流速的大户型。未来可以判断，改善性住房将逐步走向求大于供的市场关系。