进入四季度以来，房地产行业迎来一波融资活跃期。继9月份房地产信用债融资322亿元、同比增长近九成之后，进入10月份，在土地市场优质地块供应增加的背景下，房企正通过信用债、海外债、资产证券化等多种渠道加速资金筹措，以应对年底债务到期压力并为未来发展储备“弹药”。

信用债融资表现亮眼

临近年底，随着土地市场供应增加，房企也在加速融资。10月22日，招商局蛇口拟发行的40亿元公司债券向专业机构投资者询价，最终确定本期债券品种一票面利率为1.90%；信达地产也启动同期公司债券发行，规模不超过24亿元。同样是在10月，北京城建集团成功发行18亿元中期票据、保利发展150亿元公司债获上交所受理……

据中指研究院监测数据，9月房地产行业债券融资总额达到561.0亿元，同比实现31.0%的增长。其中，信用债融资表现尤为亮眼，融资规模达322.0亿元，同比大幅增长89.5%，占总融资额的57.4%，成为绝对的融资主力；ABS（资产支持证券）融资规模为227.7亿元，同比下降11.9%；海外债融资规模较小，仅为11.4亿元。

融资主体方面，信用债市场仍由央国企主导。9月份，华润置地、招商蛇口、陆家嘴集团、中国铁建等企业发行总额均超过20亿元，其中华润置地发行金额最高，达50亿元。此外，中国金茂、首开股份、越秀地产等亦有信用债发行。值得注意的是，部分民营和混合所有制企业也在债券市场有所斩获。绿城中国、新城控股、新希望地产等企业成功发行信用债，合计金额约36.2亿元。

海外债市场虽总量有限，但同样向部分房企敞开大门。新城控股于9月成功发行1.6亿美元为期2年的无抵押固定利率债券，票面利率11.88%，资金主要用于偿还即将到期的境外债务。这已是其年内第二次发行境外美元债。需要关注到，境内外融资成本差异显著，反映出国际投资者对民营房企仍保持较高风险溢价。

融资期限进一步优化

此轮融资潮中，一个积极的现象是融资期限正在拉长。中指研究院监测数据显示，9月信用债平均发行年限达到3.65年，以1-3年期和3年以上债券为主。例如，绿城中国和新城控股发行的债券期限分别为3年和5年。长期资金的注入，有助于企业优化债务结构，缓解短期偿债压力，为业务调整和转型争取更长时间窗口。

在ABS领域，尽管总体规模有所下滑，但结构性亮点频现。类REITs（不动产投资信托基金）成为发行规模最大的ABS产品，占比高达37.2%；CMBS/CMBN（商业地产抵押贷款支持证券/票据）和供应链ABS分别占比32.0%和21.4%。

中指研究院企业研究总监刘水表示，市场创新取得关键进展，首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT成功设立，募集资金22.87亿元。该项目的落地，为外资机构深度参与中国公募REITs市场提供了范本。同时，持有型不动产ABS继续扩容，如“中铁诺德持有型不动产资产支持专项计划”成功发行，规模达25.6亿元。

在积极融资的同时，部分房企的债务重组工作也取得实质性进展。龙光集团、融创中国、花样年控股的境外债重组方案均已获得超过75%的债权人通过。旭辉集团、碧桂园仍在继续推进其境外债重组流程。此外，金科股份的重整计划执行进展顺利，转增股票已完成过户，董事会完成换届，并与中信信托签署了破产重整专项服务信托合同，风险化解工作稳步推进。

综合来看，年底房企正通过多种融资工具积极改善现金流，央国企及部分优质民企融资渠道相对畅通，融资成本维持在较低水平，债务重组也在有序推进，这些均为行业企稳提供了正面因素。

（中新）