主持人:近日,全国人大代表庄艳在《检察日报》撰文建议,制定详细方案,完善各方标准,明确公摊区域,明确公摊面积的最大比例、收费标准、测量方式,减少、避免相关争议。公摊面积存在多年,伴生的一系列问题长期未得到根本解决,收房变成开盲盒,因此广受诟病。近年来,关于“取消公摊面积”的讨论很多,也有一些地方拟推出实质性的改变行动。公摊面积为何争议多?取消公摊面积,阻力在哪?
本期嘉宾:史洪举、木须虫、丁慎毅
渐成一笔糊涂账
□史洪举(法官)
当前,我国普遍实行由购房者分摊部分共有建筑面积的做法。2001年起施行的《商品房销售管理办法》规定,商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。
一个不容忽视的问题是,近年来,商品房公摊面积呈扩大趋势——从最初的10%以下,到现在动辄20%、30%,甚至40%。这与商品房提档升级、增加电梯数量、公共区域面积增加等因素有关,更与开发商公摊面积计算不透明、暗箱操作等有关,甚至与标准缺失有关。据报道,西安市的姬女士2020年购买了一套商业公寓,近日交房时发现合同上写明69平方米,37平方米居然是公摊面积,公摊面积的比例超过了50%,销售人员却理直气壮地表示,公摊没有问题,符合国家规定,而当地住建局也表示公摊面积占比没有明文规定。
虽然取消公摊面积牵涉到诸多利益,难度较大,但只要是有利于购房者,有利于促进交易公平的制度,都有必要全力推进。即便一时难以取消公摊面积,也应厘清公摊区域和标准,设定最大比例、计算标准、测量方式等,以减少、避免争议;同时在消费者预订选购房屋时即明确“套内面积”,让其有充分的知情权和选择权,不被肆意蒙蔽、宰割。
简单取消不可取
□木须虫(公务员)
理性来说,住房面积并不只是单纯计价计费的标准问题,还涉及住房产权管理的口径问题,新旧之下,牵一发动全身,关乎每一个房产所有人的切身利益,涉及整体的公平。
倘若“以套内使用面积进行交易”,取消公摊面积,的确会使得交易更直观,也可以规避掉公摊面积分摊过程中的种种误差,更容易保障交易的公平。然而,没有了公摊面积,如何进行产权登记?
以交易的“裸面积”为准,同样实有面积的房屋,与原来办法登记的相比,在法律意义上的产权面积无疑就缩了水,可能出现“同房不同权”的矛盾。如此,不但会带来产权交易与管理方面的紊乱,同时也会带来物业各种收费的冲突,诱发新的问题与矛盾。
公摊面积并不能简单取消了之,此前住建部门修订《住宅项目规范》经历两次征求意见,“以套内使用面积进行交易”的表述“先立后删”,并不是一种倒退,而是一种审慎。事实上,“公摊面积”在小区建筑情景中,它不可避免地存在,并没有原罪。
在公摊面积纳入面积作为算法标准由来已久的情况下,解决问题的最优办法并不是另起炉灶,而是将其关进制度的牢笼,对算法进行优化,防止泡沫水分,使之更科学更公平。
核算方式须改进
□丁慎毅(媒体人)
人们不是反对适度的公摊面积,而是反对按套内使用面积进行交易后,公摊面积核算方式不合理。
从实践看,公摊面积制度源于中国香港,但香港早在2013年就取消了这个制度。2002年,重庆市就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,以地方规定的形式要求商品房现售和预售,都必须以套内建筑面积作为计价依据。虽然有部分开发商将公摊面积的成本折算进套内面积的销售价中,但对比上海、杭州、成都等一二线城市,重庆的房价仍相对较低。
公摊面积没取消,不意味着不能改进核算方式。首先,要充分尊重购房者的知情权、选择权和监督权。开发商要充分告知消费者套内面积,核算标准要清晰合理。各地有必要在测绘公正上加强力度,购房代表可以参与实测,购房者也可以指定第三方机构实测。消费者买房后,取暖费等的收取不能加进公摊面积。
其次,可以在借鉴香港和重庆经验的基础上,选择相应城市进行取消公摊面积的试点,将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中。非试点城市则对公摊面积制度进行完善,通过政府对公摊比例出台指导意见,加强测绘的公平性。
我国房地产市场目前已经由增量市场转入存量市场。对于开发商来说,为了生存和获利,必然要倾听主流声音,开发商取消公摊面积的阻力会越来越小。稳妥起见,可以通过试点与非试点的对比,再来决定是否进一步取消公摊面积。