根据人民银行、国家金融监督管理总局的政策部署，以及各银行出台的调整细则，从9月25日起，存量房贷利率调整正式落地实施。
“二套转首套”调整额度更大
“这次房贷利率调整后，相当于每年多增加近两个月的收入。”2022年3月在中国银行某省分行某支行办理住房按揭贷款的宋先生对记者表示，他总共贷了300万元，期限30年，目前执行利率为5.05%（LPR+45BP），按月等额本息还款，月还款额（本息合计）约16196元。
根据中国银行的有关调整细则，宋先生的贷款利率将下调至4.3%（下调75BP）。宋先生说，他剩余本金约为236万元，调整后月还款金额（本息合计）约11877元，这也意味着，他每月将少还4319元，一年累计少还51828元。“确实还款压力减轻不少。”宋先生说。
从记者了解情况来看，类似宋先生这样调整额度较大的客户并不算多，不少客户的调整额度在千元左右。对比来看，“二套转首套”客户感知到的减压程度相比“首套”客户要更高一些。
北京的刘先生已成为首都的“新市民”，他于2019年1月购置了新房并在工行北京分行申请办理了二手房贷款200万元，期限25年。“我在外地用贷款买过房，按照北京当时‘认房又认贷’的政策，按照二套房贷利率政策办理，执行利率是基准利率的1.2倍——5.88%，后来转换为LPR定价后是LPR+108BP。”刘先生告诉记者，他每个月的还款额度在12700元左右。
不过，按照工商银行调整细则，此次调整后，刘先生的贷款将降低108BP,每月还款10800元左右，比之前减少将近2000元。“这次利率调整真是大大节省了我们的房贷利息支出，减轻了每月的还贷压力，省出了奶粉钱。”刘先生称。
厦门的张先生也因为存量房贷利率调整落地而大幅减轻了还款压力。“我是2023年2月在厦门买了一套房，当时外地老家已经有一套了，但贷款还没还完。”张先生对记者表示，厦门的房产就按照二套房贷进行了利率认定，贷款金额300万元，期限20年，采用等额本金还款法，年利率5.1%（执行二套房贷利率LPR+80BP），每月需还贷25300元。
“今年年中，生意遇到了点困难，7月底就卖了老家的房填补亏空。”张先生说，原本他是想把这套房产也一并卖出，全家租房住渡过难关。不过，此次存量房贷利率调整政策落地后，根据首套房认定规则，他的贷款利率将降为4.1%，每月还款额将减少约3000元，生活压力得到进一步减轻，因此家里唯一的房产也无需出售了。
首套房贷利率银行主动批量调整
值得注意的是，综合各家银行的调整细则看，对于首套房贷利率调整，客户将不需要任何操作，银行将自9月25日起主动批量调整。
以建行为例，2023年9月25日该行将按照前期公告的规则对符合调整条件的存量住房贷款进行统一批量调整，调整后的利率当日立即生效，调整成功后将通过短信告知。统一批量调整的条件为：（1）贷款发放时是首套住房贷款。（2）以LPR为定价基准的浮动利率贷款。（3）当前连续拖欠天数小于等于90天。（4）当前贷款执行LPR加减点水平符合该行公告调整要求。9月25日8:00起，贷款人可通过手机银行APP、“建行智慧个贷”小程序等渠道“存量房贷利率调整”功能查询利率调整结果。
中行则表示，如果贷款是首套住房贷款，可于2023年9月26日开始，登录手机银行查询利率调整结果。
截至6月末，我国个人住房贷款余额38.6万亿元。有业内人士估算，全国有近1亿个首套房存量贷款合同，而其中因利率偏高面临协商调整的借款人约4000万户。利率调整后，这些借款人的财务负担会有明显下降，平均降幅约为0.8个百分点。
但是，对于“二套转首套”的情形，即非首套房但现在已符合所在城市首套政策的购房者，需要主动提出申请，出示相关材料审核通过后才能获得存量房贷利率的调整。
有效降低新发和存量房贷利率差
存量首套房贷利率下调后，目前各地购房者房贷利率在什么水平？
易居房地产研究院昨日发布的一份报告称，目前市场上出现了三种不同的房贷利率。
第一种情形，房贷利率降至4.3%。根据易居研究院在全国收集的大量案例，目前这一情况最为普遍。
第二种情形，当前房贷利率在4.85%左右，虽然比过去几年有所下滑，但降幅不大。这部分人主要是2020年以后在北京和上海购房的群体，因为购房时所在城市首套房贷利率下限较高，目前房贷最低仍执行5年期以上贷款市场报价利率（LPR）加55个基点，即4.85%。
第三种情形，购房较早，因为贷款银行提供折扣等，房贷利率本身就低于4.3%的，不参与此次调整。
除了以上三种之外，买二套房的家庭也不适用于此次存量房贷利率下调政策。
根据新的政策，大部分城市首套房贷发放时间在2019年至2022年5月的购房者下调空间较大。据贝壳研究院测算，2019年至2022年5月重点城市发放的首套个人按揭贷款当前执行的平均利率为4.97%。本轮调整除北京、上海等个别城市外，大部分城市2019年至2022年5月期间发放的存量首套房贷利率最低可调整为LPR的水平，最高降幅可达77个基点。个别城市2021年下半年的存量房贷最高下调空间可达172个基点，本次利率下调后可显著减轻居民月供压力。
目前，各地新发放的贷款利率已降至历史低位。贝壳研究院监测显示，2023年9月我国百城首套房主流房贷利率平均为3.90%，与上月持平；二套房主流房贷利率平均为4.57%，较上月降低24个基点。此番存量房贷利率下调能有效降低新发和存量房贷利率差。
（证时 澎湃 中新）