近日，北京、深圳、天津、成都、杭州、西安、南京等一二线热点城市密集出台楼市新政。业内人士认为，当前房地产市场的主要问题是新房和二手房库存较大，调控思路转向聚焦去库存。建议接下来出台的“消化存量”和“优化增量”政策措施围绕控制供给、加快去化两方面展开，并在土地市场、新房和二手房市场协同推进。

各地打出政策“组合拳”

梳理发现，4月底以来，北京、深圳、天津、成都、杭州、西安等一二线热点城市密集优化了住房限购政策。另外，多个热点城市的楼市新政中，还明确提出支持“以旧换新”、盘活闲置住房、优化供地等措施。

如上海、深圳、无锡、郑州、武汉、西安、广州花都均支持商品房“以旧换新”。其中，上海、无锡、广州花都属于“帮卖”模式，辅以一定优惠政策支持；深圳、武汉、西安不仅“帮卖”，还支持房企或企事业单位“收购”，武汉还进一步明确收购后的用途，将用于市场化租赁住房、保障性租赁住房和拆迁安置住房。另外，西安、南京还提出盘活闲置住房资源，西安鼓励对收购房源实施微改造后用于职工宿舍、居家式旅馆、民宿等运营，南京拟适当改建或收购存量住房用作保障性住房。此外，杭州还在新政中明确提出，优化住宅用地供应，对住房供应较大、去化速度较慢的区域，优化供地模式，促进供需平衡。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，在各地政策举措中，放松限购政策有利于加快新增需求入市，推动库存去化。支持住房“收旧换新”“以旧换新”，一方面可以畅通新房和二手房交易链条，促进新房销售；另一方面，地方平台公司收购二手住房用作保障性租赁住房，也有利于丰富保租房供给，加快构建“市场+保障”住房供应体系。

调控思路转向去库存

申万宏源房地产行业首席分析师袁豪认为，房地产政策的思路正在发生转变，此前的政策思路是供给侧逻辑，依靠融资“三支箭”、融资“白名单”等政策稳定融资，期望稳定房企控制风险；依靠保障性住房、城中村改造等三大工程以及保交付等措施来稳定投资，期望对冲实物工作量稳定经济，但房地产需求侧政策更多是托底式的政策。现在政策思路转向需求侧逻辑，时隔9年再次强调去库存，并更多采用进一步放松限购、“以旧换新”等需求端政策，同时减少土地供应来控制库存去化周期，去库存成为了目前的需求侧计划和目标。综合近期政策措施而言，目前房地产政策组合也都遵循“去库存”导向。

自去年7月中央政治局会议明确“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，并提出要“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”后，中央和地方从供需两端出台了一系列支持政策。

对于中央房地产调控思路转变的原因，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，因为当前主要问题是新房和二手房库存太大，消化周期太长，并且二者竞相降价，影响市场预期，合理的购房需求也开始推后，开发商销售回款骤降、债务集中到期叠加交付压力，迫切需要将增量和存量房产结合起来考虑，而不是局部的政策刺激，因此，政策基调发生了调整。 （中新）