首套住房首付比例下调至15%、公积金贷款利率下调、政府收购部分商品房用作保障性住房……5月17日，一系列重磅房地产政策密集出台，引发巨大关注。
记者采访的多位专家分析，这轮政策非常重磅，堪称“史上最宽松”房地产政策，表明中央对稳定房地产市场的坚定决心。随着宏观政策协同发力以及房地产供需两端政策持续跟进，未来市场情绪有望边际好转，尤其是核心城市在政策带动下，市场活跃度或将逐渐修复。
看点一
首付比降至历史最低
5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发文称，首套住房商贷、二套住房商贷最低首付款比例分别调整为不低于15%、不低于25%。
记者以总房款100万元为例，首套房首付款由之前最低20万元降至最低15万元，购房门槛下降。但相应地，从银行贷款的金额由80万元提高至85万元。
“这是历史最低的首付比例，既是按揭贷款历史上的最宽松政策，也是最近几年各类购房政策中最为宽松的政策。”易居研究院研究总监严跃进在接受采访时表示，过去全国住房贷款首付比例最低为20%，但是否应继续降低首付比存在着不同的声音，很显然，此次政策对首付比例做了历史性的下调。
“首套房首付比例降至15%，是历史最低水平了。”中原地产首席分析师张大伟分析，该政策执行后，意味着全国所有城市的首套住房、二套住房的最低首付比例都可以下调，这对一、二线城市影响较大，北京等城市或将大幅度降低首付比例。
中指研究院市场研究总监陈文静指出，当前，全国多地已将首付比例降至20%、二套降至30%，仅有个别城市首付比例较高，如一线城市首套首付比例均为30%，二套在40%—50%不等。此次下调首付比例下限政策出台后，预计将有更多城市跟进落实，一线城市也存在下调空间和预期，会进一步降低购房者置业门槛。
看点二
公积金贷利率下调
此次政策，对公积金贷款和商业住房贷款都做了调整。
17日，中国人民银行发文称，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
目前，多数购房者公积金贷款期限在5年以上。以首套房公积金贷款100万元为例，选择等额本息还款方式，贷款期限为30年，月供将由4270.16元降至4135.57元，减少约135元；总利息由53.73万元降至48.88万元，节省4.85万元。
此次贷款利率调整范围既包括新发放的住房公积金个人住房贷款，也包括存量住房公积金个人住房贷款。住建部相关负责人表示，2024年5月18日前已发放的个人住房公积金贷款，自2025年1月1日起执行新利率。2024年5月18日（含）后新发放的个人住房公积金贷款，将直接按照调整后的新利率执行。
严跃进指出，此前5年期以上的首套住房公积金贷款利率为3.1%，此次下调至2.85%。在商业银行贷款持续降息的情况下，商贷利率与公积金贷款利率的息差已经不大，因此公积金的利率下调是必然的。
看点三 商贷利率向3%靠拢
中国人民银行还发文称，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
东方金诚研究发展部王青、高级分析师冯琳团队认为，首套房、二套房贷款利率取消下限意味着商业银行可以根据当地楼市状况、贷款人信用风险水平等因素，自主决定当地房贷利率水平。这实际上是为接下来较大幅度下调居民房贷利率打开了大门。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，近期，多个热点城市已大幅度调整了首、二套房贷利率下限，低至3.25%。从近期的金融数据来看，信贷增长已由供给约束转化为需求约束，即需求不足是制约信贷投放，特别是按揭贷款投放的主要原因。
张大伟认为，从全国看，除了少数一线、二线城市外，大部分城市首套房贷款利率都降至3.45%左右，一些城市甚至在3.25%左右。此次政策为房贷利率进一步下行提供可能，未来首套房商贷利率或向3%靠拢。诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，商贷利率有望跌破3%，降至历史最低水平，居民的贷款成本进一步下降。
“此次全国性住房贷款利率政策下限取消之后，预计全国多数地方将不再设定住房贷款利率下限，由银行自主与借款人协商确定；但一线城市仍将可能设定住房贷款利率下限。”董希淼表示。
看点四 “国家队”出手收存量房
全国切实做好保交房工作视频会议同日在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰强调，要继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。
会议中备受关注的一个表述是，相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多的城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
事实上，4月30日，中央政治局会议就首次提出要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。而在此前，杭州临安收购房源充当公租房、云南大理收购房源充当保租房等，也引发了不少关注。
本次提出的政府可收购闲置存量住宅用地以帮助房企解困，被业内视为政策正转向同样“保主体”，叠加政府收购存量房，房地产风险化解正进入新阶段。华福证券分析认为，“保主体”的系列思路，将有利于房企债务和资金状况的稳定及稳定市场信心。严跃进同样认为，该政策有助于房企销售和资金状况改善。将库存房源的收购消化、保障房的新建工作进行结合，政策重心在于新房库存消化。
业内人士 有望提振市场信心
张大伟分析认为，一系列重磅政策的出台，表明中央稳定房地产市场的决心非常坚定。“在各地加码发布政策的基础上，本次国家层面针对房地产全面推动政策宽松，国家推动房地产行业和经济复苏的决心之大已超出预期。”
“这一系列政策具有非常强的市场震撼力。”严跃进表示，政策会持续产生影响，对于本周的市场交易、地产股走势、今年全年的楼市行情、购房者市场信心的提振、房企资金状况的全面改善等都具有积极的作用，充分体现国家对于房地产市场的重视和支持，也充分体现房地产市场向好发展的基础正持续增加。
值得关注的是，全国重点城市房价仍在持续下探。国家统计局最新发布，4月份，全国70城新房和二手房价仍近乎全线下跌，1—4月新建商品房销售额下降28.3%。
张大伟预计，5月份房地产市场将比4月有明显好转，市场重磅政策不断，房地产市场供求关系已经发生根本性变化，增信心、防风险、促转型依然是未来政策的方向。从需求端看，降低购房门槛和成本仍是政策聚焦点。
5月9日，杭州、西安等热点城市全面取消限购政策。在张大伟看来，未来京沪深以外的其他城市均有可能会取消限购，因城施策、因需施策等多角度优化相关政策继续加码，促进改善型购房需求释放。
不过，张大伟分析认为，2024年房地产市场需要一定时间恢复，还在逐渐见底过程中。（中新 广报）