因对小区临街车位管理、天台斜屋面和其他公共部位漏水处理，以及日常物业服务瑕疵等不满意，市民阿进（化名）拖欠物业费数年。近日，鲤城区人民法院、鲤城区住建局、海滨街道、区物业协会共同组成矛盾纠纷调解小组介入，寻找物业公司和业主的最大公约数，最终促成双方达成调解。□融媒体记者 黄墩良 许钹钹 通讯员 林永福 杨鹏

业主拖欠物业费

遭物业公司起诉

阿进住在鲤城区一小区。该小区建成至今已有20余年了，风吹日晒下，小区一些公共设施老化，阿进的生活也受到了影响。

此外，阿进还对临街车位管理、日常物业服务瑕疵等不满意。不满意的结果是，他从2020年1月1日起拒付物业服务费、车库管理费共计3万余元。

3万余元的费用，对物业公司来说不是一笔小数目。物业公司几经催讨无果，于是将阿进起诉到鲤城区人民法院，要求其支付物业服务费、车库管理费及相应的违约金。

多部门联手调解

化解双方心结

“老旧小区的物业纠纷较多，此案有一定的典型意义。”鲤城区人民法院法官介绍，于是组建了一个调解小组，对该案进行调解。调解小组的成员有区住建局、区法院、海滨街道、区物业协会。

调解会上，各方调解代表均与原被告双方进行了充分的沟通解释。

区住建局工作人员就业主反映的问题进行答疑解惑：临街车位的管理问题属于小区自治范畴，应由业委会或物业方提供管理方案，交由业主大会表决通过后再由物业方负责实施。目前小区业委会尚未成立，建议由街道联合社区加快业委会的组建工作。在未有明确的管理方案前，物业方应加强车辆的进出管理，对违规停放或长期占用车位的车辆采取贴单提醒、报相关部门协调等方式进行管理。关于公共部位漏水的问题，房屋防水有5年质保期，而该小区已建成20余年，不再适用质保条款。建议物业方找专业防水工程单位进行现场勘查报价，若金额较大的，可依照规定，采取提取公共维修资金的方式进行修缮。物业作为社会服务的先行方，更要带头服务好小区业主，营造良好的小区生活环境与氛围。

针对小区业委会组建问题，海滨街道工作人员表示，目前小区业委会已处于筹备阶段，街道将联合社区进一步加快组建工作，尽快召开业主大会进行表决选举，让小区业主有“主心骨”。街道也将进一步监督物业方提升服务质量，加强对小区公共部位和临街车位的管理工作。

区物业协会工作人员告诉业主，物业公司为小区提供服务是一个持续的过程，物业服务的好坏应是一个长期总体的综合评价，个别项目服务的瑕疵或某一阶段的服务瑕疵，不能认定为物业服务的根本性违约。

法官对双方诉求进行了详细的询问，居中协调，并提出了调解建议：物业公司对于业主提出的问题与意见，应当虚心接受，并及时反馈。有办法解决的、在物业服务责任范围内的，应及时解决；在物业服务责任范围外的，想办法协助解决。只有这样，才能更好地与业主和谐共处，对物业服务偶发的部分瑕疵，业主也会更加理解。小区已经建成20余年，大部分设施设备已超过质保期，年代久远难免存在老化、故障等问题，部分责任确实不属于物业企业。

双方达成调解

物业纠纷案调解率高

听了调解员的话语，阿进的一些疑问也有了答案。

最后，物业公司和业主达成了一致意见，物业公司表示不再向业主主张要求违约金，同时将进一步提升物业服务水平，帮忙寻找性价比较高的防水修缮工程单位，并协调组织公共维修资金提取的表决，尽力帮业主解决困扰。业主对此表示认可，并将在一周内缴清欠缴的各类费用。双方现场签订了调解协议书。

鲤城区住建局表示，该案的调解成功，避免了业主与物业公司之间矛盾的扩大。

据悉，鲤城区人民法院在审判过程中，创新运用“示范诉讼+集中调解”方式，选取典型案件进行示范裁判，推动类似纠纷集中协调化解。同时，定期召开物业服务合同纠纷案件研讨会，针对案件审理工作中的热点、难点问题进行研讨交流，不断优化物业服务合同案件审判工作机制，准确把握法律适用和裁判尺度，不断提升案件的审判质效。近三年来，该院诉前调解物业纠纷516件，审结物业纠纷494件，其中以调解和撤诉方式结案449件，调撤率达90.89%。