2024年新房市场经历了一场“强势迭代”。

在部分城市的新房市场，“得房率100%”的住宅正成为购房者的“新宠”。

即便售价较高，但因为有高得房率，这类住宅仍受到市场欢迎，不仅推动了当得新房成交数据的上涨，更在市场上引发关于住宅品质和性价比的讨论。

第四代住宅已现同质化竞争

12月上旬的一个周末，长沙两个楼盘首开，均出现了久违的摇号抢房场面，最终一个楼盘首日去化超过90%，还有一个楼盘去化超95%。一位长沙的房地产业内人士感慨，已经好几年没见过这种火爆市况。

在红盘入市的推动下，长沙的新房成交数据也涨起来了。据房地产研究机构克而瑞统计，12月第一周长沙新建商品住宅共成交521套，环比上涨11%；第二周新房成交596套，环比再上涨14%。

这两个热销盘的共同点是它们都做到了“零公摊”，得房率基本达到100%。

近年来，随着房地产市场的深度调整，创新型住宅产品逐渐成为市场的主流。其中，“第四代住宅”以其“户户有花园、家家有庭院”的特色，以及接近甚至超过100%的得房率，成为了行业内的热门话题。多地政府通过调整建筑规范、计容标准来支持第四代住宅的发展，使得这类产品在市场上迅速崛起。

根据克而瑞统计，从2023年到2024年前三季度，至少有28个城市（或地区）出台了这方面的新规，支持第四代住宅的发展。截至今年8月，百强房企在全国已经开发100余个第四代住宅项目，在住房“实得率”上，房企“卷”起来了，这100多个第四代住宅的得房率多数都超过100%，最高的超过了140%。

由于是新生事物，又具备高得房率的特点，很多第四代住宅项目一面世就受到了购房者的追捧。

高得房率在楼盘销售中的重要性究竟如何？由于今年市面上涌现出一批得房率超过100%的产品，对此，克而瑞进行了一场调研，对70个实际得房率超100%的项目及其周边竞品项目的销售数据进行了分析，并于今年10月发布了调研结果。

结果显示，受益于四代宅或是计容新规放宽所带来的产品代际优势，2023年末以来西安、广州、长沙、成都、武汉等城市市场上涌现了一批实得率超100%的产品，其中有部分项目确实实现热销，去化远超计容新规前入市的竞品。

不过，调研结果还表明，“得房率超100%”并不是万能的。同样是高实得率的产品，入市更早的优先抢占了市场，而入市较晚的产品就面临更激烈的产品竞争。究其原因，2024年以来高实得率产品集中入市、部分板块产品同质化严重，进一步加剧产品竞争。

克而瑞集团CEO张燕近期在题为《2024中国房地产产品力发展报告》的演讲中表示，第四代住宅原本是创新产品，但是因为集中入市，又形成了新一轮的同质化竞争，第四代住宅能否持续火热是需要考虑的问题；同时，并非所有项目都适合做成第四代住宅，项目的单价至少要达到一万元以上，否则房企很难有动力投入成本，投入也难有溢价。

对存量二手房影响比较大

近期，有改善型需求购房者对记者提出了这样的顾虑：在当前第四代住宅大批入市的情况下，如果要买改善型住宅，是买二手大平层比较好，还是等一等板块内的第四代住宅项目？100%得房率的项目未来会不会对周边存量新房和二手房市场产生“致命打击”？

“对二手房的影响可能确实会比较大。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。

他认为，这种实际得房率超过100%的房子入市，对市面上所有还没卖掉的房子来说，“都不是一件好事”。这种新产品会让购房者更加挑剔，所以对存量新房项目来说，如果库存还比较高、公摊面积又很大，就需要尽快调整销售策略了，比如降价或增加赠送等。而大部分二手房受制于过去的政策，肯定不会有新产品那么高的性价比，部分楼梯房的得房率高，但是工程设计等已经过时，所以这类产品的持有者也需要注意市场利空。

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，过去普通的高层住宅，得房率在75%至80%就属于高的了，但后来因为房地产市场下行，不少城市就出台了新的建筑计容规定，新规之后，开发商在拿地报建时，就会去设计新类型产品，把新规研究透、用到极致，所以现在不少洋房、别墅项目的实际得房率已经能够超过100%，这种新产品的性价比较高，市场竞争力也是比较强的。相对来说，同区域、同面积的存量新房以及存量二手房就会有很大的竞争压力，未来不会那么好卖了。

“如果同板块出现了第四代住宅，那么毫无疑问计容新规之前土拍的地块和开发的新盘，恐怕很难再卖得动，这部分开发商要想办法做出改变；而面对第四代住宅的竞争，二手房的劣势也会非常明显，可能除了降价，二手房业主还需要更好地维护房子，突出其优势，才能卖得动。”华东某房地产央企设计部人士对记者表示。（一财）