老旧小区改造，一头连着民生福祉，一头连着城市发展。在泉州，老旧小区改造，改出了“新配方”。将线上汇集的民情民意，嵌入“定制版”改造方案；不仅改出焕然一新的“面子”，还融入养老、托育、健康等多功能的“里子”；老旧小区不再“单打独斗”，携手在“片区化”改造中全面提升居住环境、设施条件和服务功能，泉州以新理念、新举措打造老旧小区改造的“升级版”。
□融媒体记者 李菁 通讯员 王智斌 许培吟 赖良德 文/图
方案顺民意 老小区变得更宜居
80个停车位、4处电动自行车停车棚、12个电动自行车充电桩、6个新能源汽车充电桩、1套智慧门禁……在鲤中街道东门社区农校宿舍，这个已建成40多年的小区里“进驻”了不少新装备，“老房子”的短板被一一补齐，居民享受到了与新建小区一样的便捷生活。
这个建于1982年的老旧小区，为什么能够实现“逆生长”呢？通过每幢楼前张贴的楼栋“管家”公示牌，就能揭开小区旧貌换新颜的秘密。小区要改造前，就设立了“党员民情驿站”，由楼栋长、小区党员、居民代表组成的入户小分队成了“知心管家”。他们通过入户调查、电话访问、问卷调查等形式向小区居民征求意见，小区广场也成了临时议事点。最终，经过民主协商，电动自行车停车棚、消防设施、小区路灯、小区道路等10项改造工程被列入改造计划，将“民生”和“提升”落实到小区更新中。
在泉州，每一个老旧小区改造方案制定的背后，都汇聚了民情民意。记者从泉州市住建局获悉，泉州在全省率先开发“智慧住建”平台，设置“老旧小区改造监督调查电子二维码”，居民可以通过扫描二维码反映改造意愿以及改造成效、文明施工、施工安全等方面的问题。同时，还在线下设置了便民咨询服务点、宣传服务队、民情跟踪登记簿和市民心愿墙，广泛征集居民意见。
紧密结合每个老旧小区的实际情况，以适应居民不同生活需求为出发点，泉州在对每个老旧小区进行改造时，都制定了针对性方案，做到精准实施。建于1996年的鲤城区盛荣花苑一期，“停车难”曾是居民最期盼解决的问题。约4万平方米的小区里，共有26栋楼，720户2400多位居民，车位却仅有200余个。“按照平均两户有一辆车来算，小区需要300多个车位。”该小区一位居民告诉记者，在改造之前，小区里每天都上演着“抢车位大战”，有车的业主都掌握了见缝插针的停车技能，没车的业主面对停车乱象也心烦不已。
盛荣花苑一期被列入市级老旧小区改造试点项目后，推动解决居民急难愁盼的停车问题成为重中之重。经过重新优化设计，小区的中心景观区被拆除，中间位置被改成绿化带、休憩长亭和运动设施，外围则被规划成停车场；楼栋间的绿化带进行缩改，腾挪出部分空间作为停车位。经过改造，小区内的停车位从原本200余个扩增至400余个，居民再也不用为停车而烦恼了。
加装电梯和充电桩，也是老旧小区居民希望能够通过改造一次性解决的问题。为鼓励加装电梯，泉州出台了《关于城市既有住宅增设电梯的指导意见》，中心市区既有老旧小区加装电梯可获4万元/梯的补贴，2020年以来，已拨付补助资金近400万元。另外，我市还印发《关于规范住宅小区电动汽车充电设施建设管理的通知》，实现小区充电桩报装接电“随报随批”，通过合理预留电动汽车充电泊位、引入第三方等方式，重点补齐老旧居民小区充电设施建设短板。
打造完整社区 从“有居”到“优居”
在泉州，老旧小区改造并不止是简单的修修补补，而是因地制宜的完善与升级。雨污实施分流改造，接入市政排水系统；生活垃圾分类管理，完善投放设施；增设智慧充电桩等新能源设施；完善小区消防系统和消防通道，这四项工作被称为“四个必改”。此外，老旧小区的改造还聚焦 “一老一小”，完善无障碍适老化配套设施，增补托育服务设施、儿童活动场地。同时，通过“片区化”改造、打造完整社区，带动老旧小区居住环境、设施条件和服务功能全方位提升。
从老旧小区改造到软硬件配套提升，鲤城区骏达小区的居民在家门口就能享受便捷的托育、健康服务。去年，鲤城区启动了对该小区的改造，鲤城区卫健局挂钩服务小区，组织海滨街道社区卫生服务中心的家庭医生服务团队为居民建立健康档案，每一栋楼都配置了“一医一护”，提供健康宣传、慢性病随访等便民惠民服务。家庭医生还定期到小区内的托幼机构，指导其做好学龄前儿童的卫生保健等工作，让小区居民更安心。
针对单个小区配套设施建设空间不足、功能不齐全的突出问题，泉州市探索以街区网格为界“串点连线成片”，实施老旧片区改造，系统推进8个老旧街区片区改造项目，总面积约3.4平方公里。通过拆墙并院、打通通道、共享配套的改造模式，辐射带动片区内老旧小区居住环境、设施条件和服务功能全方位提升。截至目前，8个项目均已开工，其中6个已完工。
片区更新模式走出了小区红线，让老旧小区改造“有里子也有面子”。永丰路社区更新项目位于晋江青阳街道下辖的青新、陈村和曾井社区，范围内涉及16个老旧小区改造项目。过去的四年间，晋江对该片区的改造实行“改管运”一体化创新模式，基础设施老旧的小区焕然一新，还多了1个适老化活动公园和4个居民活动场地；永丰路街区型“党建+邻里中心”建起来了；原本闲置的小区底商空间也被盘活了。同时，结合该街区居民的年龄结构和生活需求，更新项目通过业态导入和激活，打通小区服务“最后一公里”，打造半公益性空间业态，建设长者食堂、邻里市集、茶室、咖啡屋、物业服务站、旧改博物馆等，在“15分钟便民生活圈”里，居民实现了从“住有所居”到“住有优居”的安居梦。
完整社区的建设，也带动了老旧小区改造升级。所谓完整社区，就是让居民能够在“家门口”享受到托育养老机构、卫生服务站、长者食堂、商超、公共活动场地、健身休闲场所等。目前，泉州有21个社区开展完整社区建设试点工作，鲤城区鲤中街道新峰社区便是其一。这两年，社区建设了长者食堂、日间照料中心和老年活动中心；社区卫生服务站里每日都有医生坐诊，还引入了医保专线；市民走出家门口，就有幼儿园、托儿所、商超、菜市场……完整社区的便利融入居民日常生活中，成为老旧小区改造升级的生动范例。
改后“有人管” 补齐物业管理服务短板
老旧小区，要“改”也要“管”。一直以来，为老旧小区补齐物业管理服务短板的呼声甚高，泉州采取社区成立物业公司、国企物业公司接管老旧小区等长效管理机制，巩固老旧小区改造成果。
鲤城区广益新村是已建成30年的“高龄”小区，在2019年之前，存在基础设施老化、物业管理缺失和居民参与度低等多重问题。2019年，小区所在的临江街道伍堡社区党委以党建为引领，推动小区的治理改革，成立了首届业主委员会，让小区不再无人管。2019年、2023年，经过一、二期的改造后，小区的排污管网、路面通道、公共照明和绿化景观等问题得到解决。小区内有一棵百年古榕树，在业委会的牵头下，古榕树周围被规划成了古榕公园，配备了健身器材和休闲座椅。如今，党员楼栋长、楼栋助理、在职党员和热心居民一同组成志愿服务队，负责小区和古榕公园的日常巡逻、环境维护等工作。
近年来，泉州坚持党建引领，针对条件成熟、党员比例高的物业小区，推进业委会党建有效覆盖，增加业委会中的党员比例。在未实施物业管理的小区，则成立以党员为核心的居民自治小组，推动无物业管理的老旧小区实行自治管理。同时，坚持社区兜底，探索“大物业”管理模式，将无物业管理小区进行整合打包，同步延伸公共市政服务，推动实现小区围墙内和围墙外管理全覆盖。
社区成立的物业公司“上线”，让老旧小区的管理不再难。丰泽区祥远路的兴淮花苑小区因管理困难、物业缴交费率低等原因，原本的物业公司弃管离场。为了解决基础设施旧、居住环境脏、停车秩序乱等问题，小区所在的源淮社区牵头成立了物业公司，依规参与竞聘兴淮花苑小区物业服务，于2024年1月正式进场管理。这种社区办物业的兜底模式得到业主普遍认可，至2024年底，小区的物业费缴交率上升至90%，停车费缴交率上升至86%。物业公司还吸纳了7名小区居民担任物业管理监督员，发挥“厝边人”优势，督促物业提升服务质量，前端化解物业矛盾纠纷。丰泽区和昌商城二期小区则是泉州地区首例由国企物业公司接管的老旧小区项目。国企物业公司进驻后，不仅对小区硬件进行提升改造，还积极盘活利用小区闲置公共资源，拓宽收入来源，由“管理型物业”向“经营性物业”转变，更好地服务小区和居民。
以“新”消费固化改造成效。记者从泉州市住建局了解到，泉州通过试点政府购买服务、菜单式物业消费模式，形成“党建引领、民意导向、微利持续、改管一体”的常态化、市场化、可持续的运行管理机制，并创新“先尝后买”服务模式和“商业反哺物业”运营模式，提升群众对物业服务的认可度，让老旧小区管理更贴心周到，让居民生活更方便、更舒适。