今年7月,国务院发布《住房租赁条例》,为住房租赁市场的规范与发展注入新的政策动能。在此背景之下，8月12日，清华大学五道口金融学院房地产与金融科技研究中心发布《2024-2025年住房租赁行业发展报告白皮书》（下称“白皮书”）。

白皮书指出，现阶段我国全社会整体居住水平快速提升，代际之间的生活方式呈现出明显差异，租客家庭的居住需求从“将就”转为“不将就”。他们对居住条件和服务的要求提高。

在租住偏好上，租客最关注的三个因素为通勤/出行便捷、房屋设备设施、租后服务。白皮书分析指出，租客的租住痛点调研反映了租客对房屋维修问题多以及租后服务较差的不满。白皮书中表明，分散式居民住宅因其更多样化的选择受到租客欢迎，分散式机构化经营将显著降低个人业主在居住条件与租后服务品质上的差异性。未来分散式机构化房源将弥补很多个人业主房源在房屋品质、租后服务方面的短板。

白皮书中指出，轻资产托管模式彻底摒弃了传统“二房东”赚取租金差价的盈利逻辑，转而以“租金透明、无差价”为核心机制——业主实际到手租金与租客租金支付金额保持一致，机构的收益来源于为两端提供差异化服务的合理收费。

针对业主与租客的不同需求，机构分别提供适配的服务：为业主解决出租管理的痛点，为租客满足品质居住的需求，并依据两端服务的内容与价值，分别收取相应的服务费用。这种模式将盈利与服务质量深度绑定，既确保租金透明，又通过精准服务创造了两端价值。

因此，为了实现机构盈利，轻资产托管机构有较强的驱动力详细拆解、深度挖掘租赁需求，从而持续升级租赁产品和租赁服务。如面向业主，贝壳省心租为业主提供找房、VR拍摄、房客匹配、房源维护、智能化升级等服务，收益保障、出租保障、房源管理、专业管家及租务代办，都能促进房源出租服务增值，用服务费代替吃“租金差价”，其本质是对服务的拆分收费和费用透明化，业主的接受度更高。面向租客，贝壳省心租代业主向租客提供管家服务、保洁、维修、安防等服务，提升客户租住体验。

白皮书特别指出，轻资产托管租赁机构盈利有赖于长期经营和规模化发展。对机构而言，轻资产托管模式既能够帮助业主打理房屋，又不会背负过高的改造成本。

白皮书研究表明，以轻资产托管模式为核心的专业化、机构化发展道路，是顺应市场需求变革、破解行业痛点、实现高质量发展的关键。展望未来，唯有推动住房租赁行业向专业化、规范化、品质化方向加速迈进，才能真正实现让租赁住房成为新市民、青年人安居乐业的坚实支撑。 （钟欣）