观点指数研究院日前发布的《2025年1-10月房地产企业销售表现·观点月度指数》显示，住户中长期贷款连续两月增长，LPR虽5个月未动，但年底前存在单独下调的可能，以缓解房贷利率压力、激发刚性需求。
市场活力有望加速释放
10月23日，党的二十届四中全会公报发布，明确提出要“推动房地产高质量发展”。此次公报将房地产相关表述置于“加大保障和改善民生力度”部分，进一步明确“十五五”房地产高质量发展目标。
需求侧公积金政策精准发力，激活多层次住房消费需求。近期多地公积金政策优化呈现“靶向施策”特征，通过额度提升、范围扩展、场景创新三重维度激活市场需求。
南京将单缴存人贷款额度从50万元提升至80万元，绍兴双职工家庭贷款额度突破130万元，直接降低改善型购房的门槛。同时，针对多子女家庭推出“租房+购房”双提升方案，租房提取上限提高至51840元/年，贷款额度再上浮40%达144万元/户，精准对接“生育-住房”政策协同需求。
威海创新实施“三代同堂”提取政策，将购房首付款提取范围延伸至双方父母子女，并放宽异地购房限制，形成跨代际资金支持链条。
这些政策通过提高资金使用效率、扩大受益群体、创新使用场景，形成从首次购房到改善型需求的完整支持链，有效提升市场支付能力与交易活跃度。
此外，供给侧存量盘活与用途创新，构建住房供应新生态。供给侧改革聚焦“存量转化”与“用途创新”双轮驱动，构建保障性住房供给新模式。洛阳、中山、重庆等地通过国企收购存量商品房转化为保障性住房，既消化市场库存又完善住房保障体系。
住户中长期贷款两连增
2025年前9个月人民币贷款增加14.75万亿元。分部门看，住户贷款增加1.1万亿元，其中，短期贷款减少2304亿元，中长期贷款增加1.33万亿元。
2025年9月住户中长期贷款单月新增2500亿元，环比上月新增2300亿元，同比增加200亿元。可以看到，今年1月、3月、5月、6月、8月、9月环比为正增长，2月、4月、7月环比变动为负。随着8月以来，北京、上海、深圳等城市相继出台一揽子房地产调控政策，持续释放利好信号，居民的购房需求有所复苏，住户中长期贷款迎来两连增。
贷款利率方面，中国人民银行公布10月份最新贷款市场报价利率（LPR）。公告显示，1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，两项利率均与上月持平。两个期限品种LPR报价自今年5月下调之后，已有5个月保持不动，当前贷款利率已处于历史低位。
观点指数认为，其一，作为LPR“定价锚”的央行7天期逆回购利率本月未作调整，直接导致LPR报价基础维持不变；其二，受市场利率中枢上行影响，AAA级1年期同业存单到期收益率等在内的主要中长端市场利率有所抬升，叠加商业银行净息差已处历史低位，报价行主动压缩LPR加点的意愿不足，最终形成本月LPR“按兵不动”的市场预期。
年内货币政策仍有适度宽松空间。在提振内需、巩固房地产市场企稳态势的政策导向下，央行或于年底前实施新一轮降息操作，带动LPR报价下行。特别是5年期以上LPR存在单独下调的可能，通过引导居民房贷利率更显著下行，缓解实际房贷利率偏高的压力，激发刚性及改善性购房需求，扭转楼市预期。
市场总体延续调整态势
从房价指数来看，9月份各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅总体继续收窄。9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点。其中，北京和上海分别上涨0.2%和0.3%，广州和深圳分别下降0.6%和1.0%。同比下降0.7%，降幅比上月收窄0.2个百分点。
根据国家统计局发布的数据显示，1-9月份，新建商品房销售面积65835万平方米，同比下降5.5%；其中住宅销售面积下降5.6%。新建商品房销售额63040亿元，下降7.9%；其中住宅销售额下降7.9%。
从1-9月情况看，中国房地产市场延续调整态势，区域市场呈现“核心城市韧性犹存、二三线压力持续”的特征。
从市场表现来看，一线城市新房价格整体微降，但内部呈现“沪京稳中有涨、广深承压下行”的差异化格局；二手住宅则全面调整，四大城市均现环比下跌。二三线城市新房及二手房价格环比降幅普遍扩大，反映了非核心区域供需矛盾仍较突出。
销售端方面，1-9月商品房销售面积与销售额同比降幅虽然存在，但较前期收窄，显示“以价换量”的策略推动去库存成效初显。政策层面，前期宽松措施逐步显效，核心城市高端需求支撑价格韧性，而二三线则需通过保障房供给、存量房收储等手段加速市场出清。
整体来看，市场虽处低温区间，但政策托底与结构性机会并存，四季度或延续“稳需求、促去化”导向，全面复苏需待宏观环境与居民预期改善协同发力。
分地区来看，市场呈现出“区域分化加剧、库存去化持续”的特征，东部地区销售承压最为显著，但全国层面去库存成效显现，市场底部特征与政策托底效应并存。
1-9月份东部地区商品房销售金额38129亿元，同比下降8.9%；中部地区销售11517亿元，同比下降6.0%；西部地区销售11651亿元，同比下降6.5%；东北地区1744亿元，同比下降4.9%，其中，东部地区和西部地区下降幅度最大。
观点指数认为，虽然第三季度房地产市场区域分化加剧，但政策托底与结构性机会并存，四季度市场有望延续“稳需求、促去化”导向，在底部调整中孕育复苏动能。 （中新）