最近，郑州市房管局发布了一则实施方案，将对房龄30年以上的住宅进行首次“体检”，“体检费”由政府解决。根据这一文件，城镇住宅30年及以上但未达到设计使用年限的，每10年“体检”一次，达到设计使用年限仍需继续使用的，每5年“体检”一次。
长沙市住建局不久前也明确，对房龄超过25年未达到设计使用年限的公共建筑每5年至少1次“体检”；而经营性自建房经营前必须“体检”，房龄超过25年的每2年至少1次。此外，天津、辽宁沈阳、江苏南通等地也陆续发布了房屋“体检”方面的管理办法和技术导则。
为什么越来越多城市，要为老房子“强制体检”，背后原因又是什么？
“强制体检”来了
在不少业内专家看来，城市住宅楼楼龄不断增长带来的安全隐患和国家的政策要求，是此次多地出台老房子“强制体检”的重要原因。
根据《中国人口普查年鉴2020》的统计，早在5年前，我国20年以上楼龄的老旧房屋占比已达35%，30年以上楼龄的房屋占比为20.6%，特别是在重点20个城市中，老旧小区的数量占比接近40%，其中上海、成都、北京的老旧小区数量位居前列。
在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，随着楼龄增长，部分老房子可能存在结构安全隐患，设备老化问题也会更加突出。他说：“现在各地都在通过科技建造提升新房质量，但老旧小区缺乏定期维护，隐患更易累积。”
而在广东城规院住房政策研究中心主任李宇嘉看来，多个城市出台老房子“强制体检”的政策，符合国家相关要求。今年，中央城市工作会议上提出，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效阶段，要“着力建设安全可靠的韧性城市，推进城市基础设施生命线安全工程建设，加快老旧管线改造升级，全面提升房屋安全保障水平”。此外，今年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》中明确，要全面开展城市“体检”评估，建立发现问题、解决问题、评估效果、巩固提升的工作路径。
具体到“体检”费用，郑州的相关文件显示，城镇住宅房屋“体检费”从市级公共账户列支。城镇非住宅房屋“体检费”由房屋使用安全责任人承担，市级公共账户按照50%的比例，实施以奖代补。而提出相关政策的其他城市，房屋“体检”的资源，多来自当地财政统筹。
维修的钱谁出
多城提出的老房子“体检”政策，包含了对房屋从主体结构到装饰材料在内的方方面面的“体检”。文件显示，郑州老房子“体检”的内容包括房屋的地基基础、主体结构及装饰装修、建筑材料及构配件、钢结构、建筑节能、建筑幕墙等方面内容。又比如，武汉的房屋“体检”，包括地基基础、主体结构、围护系统、设备设施及管线这四个部分。
检测过后，如果发现房屋存在安全隐患，维修的钱又该从哪里出？相比“体检”费用，维修费用则高得多。
郑州的相关文件显示，房屋“体检”之后，住宅房屋共用部位、共用设施设备的安全隐患，以及房屋周边公共配套设施的安全隐患，有住宅专项维修资金的，可以按照规定申请使用住宅专项维修资金；无住宅专项维修资金的，可由分摊范围内的房屋使用安全责任人按照“一事一议”方式，筹集资金，实施治理。
事实上，在全国不少城市，楼龄较高的不少住宅楼，都面临没有维修基金或者维修基金不足的问题。严跃进分析，维修基金贬值和不足确实是“老大难”问题。早期维修基金按购房款比例缴纳，金额固定，但通胀导致实际购买力下降，加之基金投资渠道受限（多为低息存款），增值能力不足，以及续缴方面断断续续，所以无论是规模还是资金可运用的能力，其实都出现力不从心等问题。一旦老楼“体检”发现问题，如结构加固、管线更换等，维修费用可能远超基金余额。
房屋也需要“养老”
那么，维修基金不足的问题又该如何解决？
在严跃进看来，解决需要多管齐下，比如政府可出台补充缴纳政策，允许业主按面积或房价比例追加维修基金，但在补缴前需要详细论证。
“‘体检’过程中，可以引导公众积极参与，采取多种方式畅通公众参与城市‘体检’工作的渠道，尽可能促使大家主动补缴。”李宇嘉表示，对老龄化、困难人群集中的小区，强化财政预算对房屋安全管理的兜底保障。
但目前，不少业内人士坦言，单纯依靠居民补缴，可能杯水车薪，远远无法筹集到老楼维修的全部资金，需要探索新的资金筹集制度。
在严跃进看来，可以尝试建立存量房或房屋安全管理的金融制度，探索维修基金增值渠道，如设立投资国债、基础设施REITs，并落实“投融管退”的模式。
“现在还存在产权复杂（如共有产权房、商住楼）导致维修责任难以界定，业主与物业、开发商之间矛盾频发的问题。国外通过‘房屋保险+强制体检’模式分散风险，但国内房屋保险渗透率不足5%。”严跃进表示。
不少业内人士呼吁，还需要尽快建立完善的房屋“养老保险”制度。此次郑州也发布了城镇房屋质量安全保险制度试点工作细则，力图引入“保险+服务”的市场机制，对城镇国有土地上房屋因损毁、损伤导致的损失，提供风险保障，并实施房屋安全风险预防服务。
“此外还可以积极研究各类涉房资金、小区公共空间、底商营利性收入及其增值收益作为房屋‘养老金’公共部分资金来源的可行路径。”李宇嘉分析。（新周）