记者从晋江市自然资源局获悉，2025年以来，晋江立足本地民营经济发达、企业融资需求旺盛实际，创新推出不动产“带押换证”便民利企服务，直击企业产权变更环节“先还贷、再换证”带来的高额“过桥”资金、业务办理周期长等痛点，以政务服务小切口改革持续优化营商环境。截至目前，晋江市不动产登记中心共办理“带押换证”登记366宗，涉及抵押金额约68.052亿元，赢得社会广泛赞誉。□融媒体记者 陈云青 通讯员 张荣荣
深入走访摸排
找准银企办事堵点
长期以来，不动产产权变更沿用传统流程，企业办理厂房确权、产权分割、坐落面积调整等业务，必须先行结清原有贷款、注销抵押登记，才能完成产权变更并重新设立抵押。新旧抵押衔接形成贷款“悬空期”，既存在银行信贷风控隐患，也迫使企业必须筹措高息借贷充当过桥资金，大幅抬升企业融资成本，延缓项目建设进度。
为精准破解银企双向难题，晋江市不动产登记中心问需于企、问计于银行，全方位摸排办事堵点，该中心相关负责人化身办事群众，每月开展“进窗口、走流程”活动，每月到登记中心大厅参与体验各类不动产登记业务窗口办事流程，站在企业和群众的视角，感受办事过程中的堵点、难点，进一步发现可优化精简的环节或申请材料。
2025年以来，晋江市不动产登记中心共开展“进窗口、走流程”活动12次，发现并优化精简环节5项、申请材料8项；会同晋江市企业与企业家联合会开展不动产登记专题讲座，为50余家企业代表讲解工业物业分割转让、工业用地提容增效、“交房即交证”“带押过户”等不动产登记相关业务及政策，并设置“反向问需”环节，积极收集企业反馈信息，捕捉现行政策服务未覆盖的盲区，精准掌握企业诉求；多次邀请中国建设银行晋江分行、中国工商银行晋江分行等银行代表参加专题座谈会，围绕企业抵押贷款到期、产权证变更等场景下的抵押贷款置换堵点进行深入研讨。
重塑登记流程 创新“带押换证”模式
“一边是银行的风控底线，一边是企业的资金压力，如何在保障银行资金安全的前提下为企业减负，成为我们改革必须攻克的难题。”晋江市自然资源局局长陈英俊表示，正是带着这样的问题意识和责任担当，晋江因地制宜开始了一场打破常规、重塑流程、打通融资减负关的创新探索。面对长期以来形成的“先还贷、后换证”固有模式，晋江提出“带抵押直接换证”这一创新思路，从法律依据、流程再造、技术赋能三个维度系统发力，让抵押物权随产权变更无缝衔接。
理念的突破，源于对法律要义的精准把握。原有的登记规则中，不动产需解除抵押后方可办理变更登记。但抵押权作为担保物权，具有法定追及效力——无论产权归属如何变化，抵押权始终附着于标的物本身。《中华人民共和国民法典》第四百零六条明确规定：“抵押财产转让的，抵押权不受影响。”循着这一法律逻辑，晋江市不动产登记中心将业务规则进行了重构：企业无须结清原贷款，可直接办理不动产权变更登记，原抵押权同步延续至新证之上。这一模式既为银行贷款资金风控提供保障，又为企业融资减负松绑，有效解决了企业融资成本高、资金周转难的问题。
流程的优化，让服务效率再上台阶。晋江市不动产登记中心整合“注销旧抵押—产权变更—设立新抵押”三套独立流程，变“分步走”为“同步办”；同时建立前置预审机制，提前对接银行与办事企业，精准指导材料填报，同步开展合规性审查，确保申请材料一次达标。2025年以来，晋江市不动产登记中心与23家银行建立常态化对接机制，申请材料一次性通过率由改革前的81%提升至100%，平均退件整改时间减少1个工作日，让企业办事更舒心、更便捷。
创新不只体现在理念上，科技赋能让改革更好地落地生根。“我们全面升级系统登记模块，允许不动产在带抵押状态下办理不动产权变更业务，实现新旧产权抵押无缝衔接。”晋江市不动产登记中心主任翁信托表示，系统升级后，三项业务整合成一个连贯的业务链条，抵押信息自动关联匹配，操作时长从134分钟缩短至14分钟，耗时减少89.6%。
如今，产权坐落面积调整、离婚析产等常见情形，已实现系统自动办理“带押换证”，抵押信息自动关联至新证书；不动产分割合并这类复杂情形，也可通过预审机制实现当日办结。从制度破题到技术落地，一套可复制、可推广的“带押换证”模式日渐成熟。
改革红利落地 全面优化营商环境
改革举措落地见效，为企业送去看得见、摸得着的实惠。2025年3月，泉州市首宗在建工程抵押“带押换证”业务在晋江落地，福建颖华光电科技有限公司通过该服务，当日即办结旧抵押权注销、产权证变更和新抵押权设立3类业务，免去了1.06亿元的“过桥”资金。
此前，福建颖华光电在竣工验收后，需要办理房屋首次登记和后续建筑物抵押权首次登记。如果按老办法，企业需要完成筹集近1亿元的“过桥”资金、解除抵押贷款、办理变更登记再办理抵押登记，（在企业筹集资金顺利的前提下）全程至少需要3个工作日，并且高额利息会让处于建设期的企业承受巨大压力。而依托“带押换证”服务，企业未支出一分“过桥”费用，申请当天便拿到了不动产权证。
从单一场景破冰，到多元场景覆盖，晋江市不动产登记中心改革的覆盖面持续扩大。如今，“带押换证”服务可登记范围已涵盖产权分割合并、产权人信息变更、不动产坐落及面积调整、离婚析产等多种涉及抵押权已登记的不动产变更情形，实现常态化、规范化办理。
为福建雅艺彩印有限公司等5家企业办理产权合并“带押换证”业务，涉及抵押金额5.19亿元；为福建陆地港集团有限责任公司等44家企业办理不动产坐落及面积调整“带押换证”业务，涉及抵押金额23.63亿元……一张张不动产权证的快速办理，让企业资产得以更快盘活，融资周转效率大幅提升，生产经营节奏不受办证流程牵绊。而节约下来的高昂“过桥”资金，不仅直接为企业减负，更优化了营商环境、增强了区域竞争优势，助力晋江经济持续攀升。
不止于单项改革的突破，晋江更以“带押换证”为支点，撬动政务服务整体升级。该中心将“带押换证”服务纳入“晋心登”服务品牌，作为营商环境标杆重点打造；以此为突破口，同步推出工业物业分割转让登记等50条惠民利企举措，涵盖流程简化、政策支持、机制创新3大类，累计服务企业超725家，形成“一马当先、万马奔腾”的改革效应。