“至少14个烂尾楼业主公告强制停贷！”7月12日晚间，这则消息冲上热搜。究竟发生了什么？

据报道，近期多地烂尾楼业主发布声明，要强制停止偿还贷款，直至相关项目完全复工为止，涉及城市包括河南省的郑州、商丘、新乡、南阳、周口，以及山西、江苏、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多省份内的城市。

网上流传“强制停贷告知书”

以郑州的问题楼盘为例，2018年，名门翠园成为郑州楼市“销冠”。到2019年末，项目竟然停工了。2019年10月，项目总包方在名门翠园门口贴出声明，称名门项目严重拖欠工程款，工程进展严重滞后。业主未在约定的时间收到房，与此同时，关于名门地产资金链断裂的声音开始流出。2021年以来，名门地产旗下多项目接连停摆，更有员工投诉其拖欠工资，当时经人社局核实反馈，该公司经营不正常。

报道称，近日一份“名门翠园业主强制停贷告知书”在网上流传，业主称该项目自开盘以来累计销售金额近百亿元，但逾期交房1000多日，目前仍全面停工。如果8月8日前项目未复工，翠园贷款买房的业主将停止偿还贷款，直至交房办妥房产证为止。

银行挨个给业主打电话，称可以帮忙申请延期还款、最长一年，等延缓期过后再还，但有的需要复利。

“即便项目复工，我也不打算还，要等交房再说，否则太多不稳定因素。”“现在烂尾楼的解决看不到希望，但是业主一边还房租、一边还房贷，其实生活都很艰难。”一位名门翠园业主的律师称，听说小区很多人已经停了，其他业主在如今环境下也处境艰难，如果下月不复工就准备停了。

“停贷”对业主

有诸多不利影响

多个律师观点认为，“停贷”应谨慎。在律师看来，房贷是业主个人与银行之间的借贷关系，也是民事关系，开发商是担保人，抵押资产是购房者购买的房屋，虽然开发项目可能因为各种原因导致停工，但是业主与银行之间的借贷关系依然存在。

针对业主“强制停贷”行为，建诚晟业总经理苑承建表示，能够理解，但是不提倡也不受保护，“房地产开发项目中可能存在的挪用预售资金现象有对应的处理规定和责任人，房地产项目停工烂尾也通常不属于终止房贷合同的条件，因为向业主按期交付房子是开发商的义务，而不是银行的（义务）。”

上海市光大律师事务所高级合伙人徐军律师称，业主和开发商之间的购房合同关系、业主和银行之间的按揭贷款合同关系，基本是两个独立的合同关系（尽管有银行将开发商作为业主还款的担保人）。因此，即便开发商出现违反购房合同的约定，例如逾期交付房屋等，业主也只能依据购房合同关系向开发商主张权利。

“而在业主与银行之间的贷款合同关系项下，除非银行发生了违反贷款合同约定的行为，致使业主有权停止向银行还贷，否则业主做出的停止还贷行为，将构成对贷款合同的违反并将向银行承担违约责任。”徐军告诉记者。

总而言之，贸然停贷对业主有诸多不利影响。王玉臣建议，如果买房遇到烂尾楼，在实际操作中要根据项目情况来应对。首先，尽快通过政府信息公开申请、自己银行流水查询等多种方式，核实项目的预售房款监管情况。

业主停贷能否倒逼开发商复工？

随着多地业主“抱团停贷”，能否倒逼开发商、银行及相关监管机构尽快解决逾期交房的问题？

来自红星新闻的评论指出，解除合同方案对于买房人来说，只是“及时止损”，不是全身而退。目前，部分地区业主诉求，希望以停止还贷倒逼烂尾楼重启，等于是以停贷向银行施压，而并没有要求解除买房合同。这样的诉求在司法层面上恐怕难以得到法院的支持，也不属于最高法关于买房-贷款合同“二分法”的规定。

即便如此，买房人的集体“停贷”诉求，也是一个鲜明的信号：过去那种房产开发和银行高度绑定，把风险全留给期房业主的积弊，必须改改了。

事实上，今年以来“保复工”“保交楼”已成为房企的一项重要任务。今年春节后的国新办新闻发布会上，时任住建部部长王蒙徽表示，坚决有力处置个别房地产企业项目逾期交付风险，要以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标。

在业内人士看来，烂尾房及业主“停贷”的原因与房地产一直实行预售制度有关。由于预售制，房企凭借高杠杆和高周转，游走在拿地、盖房、回款、还债的循环中，导致业主的预售资金总是被腾挪。

然而，随着“三道红线”及预售资金监管等多重调控之下，房企资金链断裂，导致烂尾楼出现，而业主们则成为最大的受害者。

严跃进认为，此类事件发出了警示，需要后续各地部分积极关注此类问题，并加快出台应对措施。（金投）