人无信不立。阿福（化名）将房子卖给阿俊（化名）后，却一直拒绝过户，甚至以房子抵押担保，让他人向银行借款140万元。最终，法院判决阿福违约，应付违约金20万元，还得支付阿俊为维权支出的律师代理费等3万多元。

案情 房屋买卖合同签了 房东却“不交易了”

阿福的这套房子位于鲤城区，2015年年底，他取得了该房屋的所有权证。

去年1月25日，在中介所的牵线搭桥下，阿福以140万元的价格将房子卖给了阿俊，三方（含中介方）为此签订了《房产买卖经纪合同》，合同就房产状况、抵押情况、成交价格、定金、付款时间和付款方式、房屋交付及违约责任进行详细规定。

签订合同时，阿俊支付定金20万元给阿福，为确保交易安全，此定金交由中介监管，由中介开具定金代管收据给阿福，阿福出具收据给阿俊收执。

在违约责任上，合同约定：自违约行为发生之日起超过5日，守约方即有权向违约方发函敦促履约并支付等同于定金数额的违约金……同时守约方有权要求因违约行为导致守约方维权所增加的费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费……

因该房产系政策性集资用房，阿福应无条件配合中介在2021年1月31日之前回复能否办理交易，若不能交易则三方免责。

令人想不到的是，接下来会发生一系列令阿俊很不愉快的事情。

当年1月31日，阿福微信告知中介经营者黄先生“我已在七天调查期内正式通知你们因该房产受限无法过户，交易中止”。但实际上，经黄先生咨询核实，该集资房可以上市交易。

此后，阿福、阿俊、中介就房子过户的事情，数次沟通无果。几经周折，双方约定当年3月23日见面商谈，但此后阿福又以去外地办事为由，未与阿俊面谈。

几天后，阿俊微信催告阿福三日内按合同约定履行义务，逾期拟追究违约责任，但阿福的回复是：不交易了。

背后 买主状告房东 案涉房屋被抵押担保

眼看过户无望，去年4月7日，阿俊作为原告，将阿福起诉到鲤城区人民法院。

阿俊认为，阿福的行为已是违约。为此，他请求判令阿福继续履行共同签订的买卖合同，房子完整交付给他使用并于2021年6月30日之前配合他办理将房屋过户登记；判决阿福立即支付违约金20万元；判决阿福支付阿俊为维权所增加的律师代理费32000元；判决阿福承担诉讼费用以及保全费5000元；判决阿福支付保全保险费2448元。

实际上，该房屋已由阿福抵押给银行，抵押期为2018年3月27日至2021年3月26日。2021年3月23日，也就是阿福和阿俊约定见面商谈房屋事宜的那天，阿福作为抵押人与银行方等共同签订了一份《最高额抵押合同》，阿福自愿提供该房屋作为抵押物。2天后，借款人蔡某某、陈某某夫妻与贷款银行签订了《循环贷款借款合同》，借款金额140万元，该笔贷款由阿福提供的案涉房屋抵押担保。

法院 房子应过户给买主 房东付违约金20万元

经审理，法院认为，上述《房产买卖经纪合同》《最高额抵押合同》等均系各方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应为有效，合同双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。阿福自2021年3月19日起，主动联系买方及中介方，明确要求继续履行合同，并表示“我想现在就完成过户”，可见上述《房产买卖经纪合同》并未解除。然而，阿福在买卖双方约定2021年3月23日面谈继续履行合同相关事宜时，再次违反诚信原则，在约定面谈的当日与银行签订《最高额抵押合同》，后又以该房为抵押物签订《循环贷款借款合同》，并回复阿俊“我现在明确告诉你，我不交易了”，阿福的行为构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。

法院还认为，根据《中华人民共和国民法典》的规定，阿俊作为涉案房屋的受让人有权提出代为清偿由阿福提供案涉房屋抵押担保的在银行处已发生的借款本金140万元及利息，阿福及银行无权拒绝。

据此，法院一审判决：阿俊代阿福向银行支付阿福提供抵押担保的本金140万元及相应利息；阿福和银行在阿俊履行判决第一项之日起10日内办理涉案房屋抵押登记涤除手续；阿福应继续履行所签订的《房屋买卖经纪合同》；阿福支付阿俊违约金20万元、律师代理费32000元、保全费5000元、保全保险费2448元。

阿福不服一审判决，向泉州市中级人民法院提起上诉。日前，泉州中院终审维持原判。

□本报记者 黄墩良